안녕하세요, 더킴로펌 대구성매매알선변호사입니다. “예전 세입자가 단속되었던 상가를 다른 사람에게 빌려줬는데, 새 세입자도 성매매를 했다고 합니다.” 임차인이 바뀌어도 건물주가 예전 일을 알았다는 이유로 책임을 지는지 궁금할 수 있습니다. 불법영업을 하지 않겠다는 각서를 받았는데도 조사 대상이 되면 어떤 자료부터 살펴야 할지 막막해집니다.
먼저 핵심부터 말씀드리겠습니다. 건물을 성매매에 제공한다는 사실을 알면서 임대하면 직접 영업하지 않았어도 책임이 생길 수 있습니다. 다만 새로운 임차인의 사용 목적을 알고 있었는지는 별도로 증명되어야 합니다. 이 글에서는 새 계약에 대한 인식이 부족해 무죄가 유지된 사건과 기존 임대 중 통지를 받고도 계속 제공한 유죄 사건을 비교하겠습니다.
1. ‘알면서 건물을 제공했다’는 요건이 중요합니다
성매매처벌법 제2조 제1항 제2호는 성매매에 쓰이는 사실을 알면서 자금, 토지나 건물을 제공하는 행위를 성매매알선 등 행위에 포함합니다. 건물주가 손님을 직접 모집했는지와 다른 문제입니다. 임대차의 형식으로 제공했더라도 그 사실을 알고 있었다면 규정의 적용을 검토하게 됩니다.
같은 법 제19조 제1항은 성매매알선 등 행위를 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처합니다. 영업으로 한 경우에는 제2항에 따라 7년 이하의 징역 또는 7,000만 원 이하의 벌금에 처합니다. 실제 기소된 행위와 영업의 내용에 맞추어 어느 조항이 적용되는지 확인해야 합니다.
임대인이 모든 영업을 일일이 감독하지 않았다는 이유만으로 처벌할 수 있는 것은 아닙니다. 성매매 용도로 사용된다는 인식과 제공행위를 증명해야 합니다. 반대로 처음 몰랐다는 설명만으로 이후 기간까지 해결되지는 않습니다. 임대 중 구체적으로 알게 되었다면 그 뒤의 제공과 조치가 따로 문제될 수 있습니다.
2. 과거 단속 이력이 있어도 무죄가 유지된 사건
가. 사건 개요
파주시의 한 상가는 이전 임차인들이 성매매로 단속된 이력이 있었습니다. 이후 건물주는 새 임차인과 계약하면서 불법영업을 하지 말라는 취지로 건전영업 각서를 요구했습니다. 그럼에도 새 임차인의 성매매 영업이 단속되면서 건물주의 건물 제공 책임이 함께 다투어졌습니다.
새 단속 후에는 해지를 통보하고 같은 종류의 업종으로 인계하지 못하도록 했습니다. 건물주는 퇴거 조건을 조정하며 연체료 등의 부담을 면제했고, 자기 비용으로 내부 시설을 모두 철거했습니다. 새 계약 때부터 임차인의 성매매를 알았는지와 그 이후의 대응이 검토 대상이었습니다.
나. 법원의 판단
항소심은 건물주를 유죄로 본 1심판결을 파기하고 무죄를 선고했습니다. 종전 계약이 계속되는 중 성매매 사실을 알게 된 경우와, 새 임차인에게 건물을 빌려주는 경우를 구별해야 한다고 설명했습니다. 과거 다른 임차인의 단속만으로 새 임차인의 성매매까지 알고 제공했다고 단정할 수는 없다는 취지입니다.
법원은 불법영업 금지 각서 요구, 통상보다 높은 차임을 받았다는 증거가 없는 점과 단속 후 해지·철거 등의 조치를 살폈습니다. 새 임차인이 수사에서 했던 말 중 건물주도 알았을 것이라는 부분이 추측에 그친 점도 고려했습니다(의정부지방법원 2021. 12. 23. 선고 2021노908 판결). 대법원은 검사의 상고를 기각해 무죄 판단을 유지했습니다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2022도775 판결).
3. 통지 후 경고만 해서는 부족했던 사건
가. 사건 개요
다른 임대인은 경찰로부터 자신의 건물이 성매매 장소로 쓰인다는 통지를 받았습니다. 임차인에게 앞으로 성매매를 하지 말고 불법영업을 하면 건물을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. 불법영업을 하지 않겠다는 각서도 요구했지만 임차인은 거절했습니다.
임대차관계는 계속 유지되었습니다. 건물주는 경고와 각서 요구를 했으므로 자신에게 책임을 물을 수 없다고 다투었습니다. 기존 임대 중 불법 사용을 알게 된 뒤 그 제공을 중단했다고 볼 수 있는지가 문제였습니다.
나. 법원의 판단
대법원은 임대차를 종료하고 반환을 요구하는 등의 중단 없이 성매매에 쓰이는 상태에서 계속 빌려주는 행위도 처벌 범위에 들어간다고 보았습니다. 앞으로 불법영업을 하면 비우라는 내용증명은 임대차를 확정적으로 종료하는 조치가 아니라고 판단했습니다.
이에 성매매 장소로 이용되지 않도록 적절한 조치를 취하지 않았다는 원심의 유죄 결론을 받아들여 상고를 기각했습니다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2010도6297 판결). 직접 운영하지 않았다는 설명보다 이미 불법영업을 알게 된 뒤 무엇을 계속 제공했는지가 중요했던 사건입니다.
4. 두 사건을 가른 것
무죄 사건은 새 임차인과 계약할 때 그 사람이 성매매에 사용할 것을 알고 있었는지에 관한 증명이 부족했습니다. 유죄 사건은 현재 임차인의 불법 사용을 구체적으로 알게 된 후에도 기존 계약을 계속 유지했습니다. 판단하는 시점과 알아야 하는 대상이 서로 달랐습니다.
각서나 내용증명이 있었다는 점만 떼면 두 사건의 차이가 보이지 않습니다. 새 계약에서 불법영업을 금지한 요구와, 이미 확인한 불법영업에 대하여 다음부터 하지 말라고 경고한 것은 의미가 다릅니다. 그 뒤 실제 계약 종료와 반환을 위해 어떤 조치를 취했는지도 확인해야 합니다.
다만 법원이 무죄 사건에서 각서만 있으면 책임이 없다는 보편적인 기준을 세운 것은 아닙니다. 임차인과의 실제 관계, 차임과 시설 관리, 단속 후 대응을 함께 보았습니다. 형식적인 문서를 갖추었다는 이유로 알고 있었던 사실이나 실제 관여가 없어지는 것은 아닙니다.
5. 건물주가 정리할 네 가지
가. 이전 계약과 새 계약의 구별
누가 언제부터 점유하고 영업했는지 계약별로 정리해야 합니다. 명의가 바뀌었더라도 실제 운영자가 같았다면 그 사정도 확인해야 합니다. 이전 임차인의 단속 자료를 현재 임차인에 대한 인식의 증거로 그대로 취급해도 되는지 살펴볼 필요가 있습니다.
나. 통지와 연락의 구체적인 내용
경찰 통지나 민원에서 어떤 사실을 알렸고 자신은 어떤 답을 했는지 보존해야 합니다. 막연히 문제가 있을 수 있다는 설명과 구체적인 성매매 영업 통지는 다릅니다. 언제부터 무엇을 알 수 있었는지 날짜와 자료를 연결하는 것이 중요합니다.
다. 해지 요구와 실제 반환 과정
불법영업 금지 경고, 계약 해지와 점유 반환 요구를 구분해야 합니다. 요구를 했다면 발송·도달 자료와 협의 경과, 실제 퇴거 및 시설 처리 내용까지 남기는 것이 좋습니다. 스스로 강제로 출입을 막거나 물건을 치우기보다 적법한 반환 절차를 검토해야 합니다.
라. 영업 관여 여부와 수익 구조
임차료를 받았다는 사실 외에 영업을 관리하거나 손님을 연결한 일이 있는지 각각 확인해야 합니다. 임차인의 처벌 결과가 건물주의 인식과 행동까지 자동으로 증명하는 것은 아닙니다. 뒤늦은 설명과 각서보다 당시의 연락, 계약과 관리 내역이 중요한 자료가 됩니다.
6. 맺음말
성매매 업소의 임대인 책임은 건물 소유라는 지위만으로 결정되지 않습니다. 새 임차인의 불법 사용을 알고 제공했는지, 임대 중 알게 된 뒤에도 제공을 계속했는지를 구분해야 합니다. 두 사건의 차이도 문서의 유무보다 인식의 시점과 실제 대응에 있었습니다.
다만 단속 뒤 경고만 했다는 이유로 책임을 모두 피할 수 있는 것은 아닙니다. 계약과 통지, 후속 조치를 시간순으로 확인하는 것이 중요합니다. 성매매알선 혐의로 조사를 앞두고 계시다면, 더킴로펌 대구성매매알선전문변호사와 상담하시어 사건에 맞는 대응 전략을 세우시기 바랍니다.
참고한 법령과 판결
의정부지방법원 2021. 12. 23. 선고 2021노908 판결
대법원 2022. 4. 28. 선고 2022도775 판결
