안녕하세요, 더킴로펌 대구부동산횡령변호사입니다. “등기부에는 제 이름으로 되어 있으니 팔아도 횡령은 아니지 않나요?” 반대로 “내 돈으로 산 땅을 맡아 준 사람이 팔았으니 당연히 횡령이지 않나요?”라는 질문도 받습니다. 이름이 누구 앞으로 되어 있는지만으로 답하기 어려운 이유는, 명의를 맡긴 관계의 효력까지 확인해야 하기 때문입니다.
먼저 핵심부터 말씀드리겠습니다. 부동산실명법을 위반한 개인 사이의 명의신탁과 법이 특례를 인정하는 종중의 명의신탁은 형사책임의 출발점이 다릅니다. 무효인 명의신탁에서 횡령이 부정된다고 해서 다른 사람의 부동산을 맡아 처분한 모든 행위가 허용되는 것은 아닙니다. 이 글에서는 종중 토지 처분의 유죄 사례와 개인 명의신탁의 무죄 사례를 비교하겠습니다.
1. 부동산 횡령을 판단하는 첫 질문
형법 제355조 제1항은 타인의 재물을 보관하는 사람이 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부한 경우 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금에 처하도록 합니다. 부동산도 대상이 될 수 있지만, 등기명의자가 실질 소유자와 다르다는 이유만으로 보관자 지위가 생기는 것은 아닙니다.
부동산실명법상 명의신탁은 실권리자가 아닌 사람 이름으로 부동산을 등기하기로 하는 약정입니다. 실권리자는 명의신탁자, 이름을 맡아 준 사람은 명의수탁자라고 합니다. 같은 법 제4조는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 원칙적으로 무효로 정합니다. 다만 계약 당사자가 누구인지와 매도인이 약정을 알았는지에 따른 예외가 있어 등기 경위를 확인해야 합니다.
한편 제8조는 종중이 보유한 부동산을 다른 사람 명의로 등기한 경우 등에 특례를 둡니다. 조세포탈이나 강제집행면탈, 법령상 제한을 피하려는 목적이 없다는 조건도 필요합니다. 따라서 법이 금지하는 명의신탁인지, 특례에 해당하는 관계인지부터 나누어야 횡령죄를 검토할 수 있습니다.
2. 종중 토지를 다시 팔아 유죄가 유지된 사건
가. 사건 개요
피고인은 종중 소유의 파주시 토지 두 필지를 명의신탁받아 보관하고 있었습니다. 이후 개인 채무를 변제할 돈을 빌리기 위하여 그 토지에 근저당권을 설정했습니다. 1995년에 설정한 근저당권의 채권최고액은 1,400만 원, 2003년에 설정한 근저당권의 채권최고액은 750만 원이었습니다.
그 뒤 두 피고인은 공모하여 2009년 2월 토지를 제3자에게 1억 9,300만 원에 매도했습니다. 이미 같은 토지에 담보를 설정한 상태에서 이루어진 매도였으므로, 재판에서는 나중에 판 행위를 따로 횡령죄로 평가할 수 있는지가 문제 되었습니다.
나. 법원의 판단
대법원은 먼저 담보를 설정하여 횡령죄가 성립했다고 하더라도, 나중의 처분이 새로운 위험을 더하거나 별개의 침해 결과를 만들면 별도로 횡령죄가 될 수 있다고 설명했습니다. 기존 근저당권이 실행되어 경매되는 것과 달리, 스스로 토지를 매도하여 소유권을 잃게 한 행위는 따로 평가할 수 있다는 취지입니다.
대법원은 종중 토지 매도를 별도의 횡령죄로 인정한 원심판단을 받아들여 피고인들의 상고를 기각했습니다. 담보 설정 후에는 소유자의 허락 없이 다시 팔아도 추가 처벌을 받지 않는다는 주장은 받아들여지지 않았습니다(대법원 2013. 2. 21. 선고 2010도10500 전원합의체 판결).
3. 무효인 개인 명의신탁에서 횡령이 부정된 사건
가. 사건 개요
다른 사건은 소유자가 자기 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 직접 옮겨 준 양자간 명의신탁에 관한 것이었습니다. 그 뒤 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분하면서 명의신탁자에 대한 횡령 혐의가 문제 되었습니다.
부동산실명법에 위반한 약정이었으므로, 재판의 핵심은 명의수탁자와 명의신탁자 사이에 횡령죄로 보호할 수 있는 위탁관계가 존재하는지였습니다. 명의자가 등기를 돌려주어야 할 의무를 부담한다는 사정만으로 보관자 지위가 인정되는지도 다투어졌습니다.
나. 법원의 판단
대법원 전원합의체는 이러한 무효인 명의신탁에 기초한 관계는 형법상 보호할 가치가 있는 신임관계라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 등기말소의무가 있다는 사실은 원인 없이 된 등기를 없애 달라는 소유자의 청구에 응할 지위라는 뜻일 뿐, 곧바로 횡령죄의 보관자 지위를 의미하지 않는다고 보았습니다.
부산지방법원 항소심이 선고한 횡령 부분의 무죄는 유지되었고, 이와 달리 판단하던 종전 판례는 변경되었습니다. 이 사건에는 별도로 유죄 판단된 부분도 있었지만 여기서 설명하는 결론은 명의신탁 부동산에 대한 횡령 부분입니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결).
4. 두 사건을 가른 것
두 판결의 차이는 담보인지 매도인지에 앞서 명의를 맡긴 관계에서 찾아야 합니다. 종중 소유 토지를 맡아 보관하던 사건과 부동산실명법이 금지하여 약정이 무효인 개인 명의신탁 사건은 같은 출발점에 있지 않습니다. 종중 등의 특례가 인정되는 관계에 무효인 명의신탁의 법리를 그대로 적용할 수는 없습니다.
또한 횡령죄가 부정되는 것과 민사상 재산 반환이나 손해배상 문제가 없는 것은 다릅니다. 부동산실명법 위반에 대한 제재도 따로 검토해야 합니다. 명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우에는 그 거래와 현재 등기 상태까지 살펴야 하므로, 형사고소만으로 재산을 회복할 수 있다고 기대하는 것도 조심해야 합니다.
5. 고소하거나 조사를 받기 전에 확인할 것
가. 대금 부담자와 계약 당사자
누가 돈을 냈는지뿐 아니라 누가 매도인과 계약했는지 확인해야 합니다. 처음부터 명의수탁자 이름으로 산 것인지, 소유자에게서 등기만 옮긴 것인지에 따라 검토할 관계가 달라집니다. 계약서, 대금 송금 내역, 등기부의 이전 순서를 함께 정리해야 합니다.
나. 약정을 체결한 목적과 특례의 요건
종중 재산이라면 소유 경위와 관련 의사결정 자료, 관리 내역을 확인해야 합니다. 종중이나 배우자가 관련되었다는 이유만으로 모든 명의신탁이 특례 대상인 것은 아닙니다. 세금이나 법령상 제한을 회피하려는 목적이 있었는지까지 검토해야 정확한 법률관계를 판단할 수 있습니다.
다. 각 처분의 동의와 대금 사용처
소유자가 담보 제공에는 동의했지만 매도에는 동의하지 않았을 수도 있습니다. 동의의 대상과 범위를 처분 시점별로 구별하고, 실제 받은 대금이 누구에게 갔는지 확인해야 합니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 빌린 돈과 같지 않을 수 있으므로 차용 자료도 필요합니다.
라. 형사절차와 함께 필요한 재산 보전
명의자가 추가로 처분할 우려가 있다면 현재 등기와 청구권을 확인하여 민사상 보전조치를 검토해야 합니다. 형사고소 자체는 부동산 처분을 막아 주지 않습니다. 횡령 성립을 다투는 일과 별도로 누구에게 어떤 등기나 금전 청구를 할 수 있는지 살펴야 합니다.
6. 맺음말
부동산 명의를 맡겼다가 처분된 사건에서는 등기부의 이름과 실제 대금 부담만으로 결론을 낼 수 없습니다. 횡령죄로 보호하는 보관관계가 있었는지, 명의신탁약정이 유효한지, 법이 정한 특례가 적용되는지를 순서대로 검토해야 합니다. 종전 유죄 판례가 현재에도 그대로 적용되는지도 확인할 필요가 있습니다.
다만 횡령죄가 성립하지 않는다는 판결이 명의를 빌린 거래 자체를 적법하게 만드는 것은 아닙니다. 결국 처음 약정의 경위와 현재 권리관계를 함께 파악하는 것이 중요합니다. 명의신탁 부동산 처분으로 분쟁을 겪고 계시다면, 더킴로펌 대구부동산횡령전문변호사와 상담하시어 사건에 맞는 대응 전략을 세우시기 바랍니다.
참고한 법령과 판결
형법 제355조 제1항
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조, 제4조, 제7조, 제8조
대법원 2013. 2. 21. 선고 2010도10500 전원합의체 판결
대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결
