안녕하세요, 더킴로펌 대구주거침입변호사입니다. 세입자가 연락을 받지 않고 집에도 없는 것 같으면 집주인은 내부 상태부터 확인하고 싶어집니다. 남겨 둔 짐을 빼고 새 세입자를 구해야 하는 상황이라면 “열쇠도 있고 내 건물인데 문을 열면 왜 문제가 되느냐”는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 임대차 분쟁과 무단 출입은 서로 다른 법률 문제입니다.
먼저 핵심부터 말씀드리겠습니다. 임대인이 집을 소유하고 있어도 세입자가 실제로 지배·관리하는 공간을 임의로 열어서는 안 됩니다. 다만 세입자가 열쇠를 맡겨 출입을 허락한 경우에는 그 경위와 출입 방법에 따라 침입죄가 부정될 수 있습니다. 이 글에서는 열쇠를 건넨 점포 사건과 소유권을 다투던 주택 사건을 중심으로, 언제 출입 자체가 형사문제가 되는지 살펴보겠습니다.
1. 임대차가 끝났다는 말만으로 출입 문제가 해결되지는 않습니다
형법 제319조 제1항에 따르면 사람의 주거나 관리하는 건조물 등에 침입한 사람은 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 세입자가 사는 집은 물론 관리 중인 점포에도 적용될 수 있습니다. 피해자의 고소가 있어야만 처벌하는 친고죄나, 처벌불원 의사로 공소를 막는 반의사불벌죄에 해당하지 않습니다.
침입 여부를 따질 때에는 소유권과 공간의 현실적인 관리 상태를 나누어 봅니다. 임대인이 소유권을 갖고 있고 세입자에게 반환을 요구할 사정이 있더라도, 그것만으로 그곳의 생활이나 관리가 사라지지는 않습니다. 계약이 종료되었다는 주장을 곧바로 문을 열고 들어갈 권한으로 연결하면 문제가 생길 수 있습니다. 잠시 집을 비운 상태인지, 인도를 마치고 떠난 상태인지도 다릅니다.
한편 출입에 관한 거주자의 의사만 따로 떼어 보는 것도 충분하지 않습니다. 공간의 용도, 평소 출입 통제 방식, 문을 연 경위와 방법을 종합해 사실상 평온이 침해되었는지 판단합니다. 이 기준 때문에 집기를 치우려는 목적이 있었더라도 출입 자체의 침입죄는 부정되고, 물건을 손상시킨 책임은 인정되는 결론이 함께 나올 수 있습니다.
2. 열쇠를 맡긴 임차인의 점포에 들어간 사건
가. 사건 개요
고양시의 한 점포를 빌려 카페를 운영하던 임차인은 영업을 중단했습니다. 임대차기간은 2017년 5월 10일부터 2019년 5월 9일까지였는데, 영업은 2018년 11월경 멈추었습니다. 임차인은 그해 12월경 임대인에게 이를 알리고 점포 열쇠를 교부했습니다. 새로 임차하려는 사람이 방문하면 문을 열어 주는 데 쓰도록 맡겼습니다.
임대인은 계약기간이 남아 있던 2019년 3월 25일 그 열쇠로 출입문을 열고 들어갔습니다. 점포에 남아 있던 임차인 소유 집기 등도 임의로 철거했습니다. 같은 공간에서 한 행동이지만, 문을 열고 들어간 일과 안의 물건을 철거한 일을 각각 어떻게 평가할 것인지가 문제 되었습니다.
나. 법원의 판단
원심은 집기를 철거할 목적으로 들어간 것이 임차인의 의사에 반한다며 건조물침입 유죄를 유지했습니다. 대법원은 이 판단을 받아들이지 않았습니다. 관리자인 임차인이 열쇠를 건네 출입을 승낙했고, 임대인은 그 승낙 아래 통상적인 방법으로 점포에 들어갔기 때문입니다. 철거 목적을 미리 알았다면 출입을 허락하지 않았을 것이라는 사정만으로는 침입이라고 평가하기 어렵다고 보았습니다.
이에 대법원은 건조물침입 부분의 법리 판단을 잘못으로 보아 원심판결을 파기환송했습니다. 그러나 재물손괴 유죄 판단에는 잘못이 없다고 했습니다. 물건 철거까지 허용된다는 뜻은 아닙니다. 출입 승낙과 물건을 처분할 승낙은 구별된다는 점을 함께 읽어야 합니다(대법원 2022. 7. 28. 선고 2022도419 판결 참조).
3. 자기 집이라는 주장이 받아들여지지 않은 사건
가. 사건 개요
다른 사건에서는 피고인과 피해자가 가옥의 소유권을 두고 다투고 있었습니다. 가옥은 피해자가 점유·관리하는 상태였고, 피고인은 자신의 소유라고 주장하면서 그곳에 들어갔습니다. 범행 당시 시작된 소유권 분쟁은 재판 과정에서도 계속되었습니다. 이 사건은 임차인의 월세 연체를 판단한 사례가 아니라, 타인이 점유하는 주택과 소유권 주장의 관계를 다룬 사례입니다.
나. 법원의 판단
원심은 해당 가옥이 주거침입의 대상인 주거에 해당하고, 피해자가 이를 점유·관리하고 있다고 인정했습니다. 피고인의 소유라고 가정하더라도 주거침입죄 성립에 장애가 되지 않는다고 판단했고, 대법원은 이를 수긍하여 상고를 기각했습니다. 자신의 부동산이라는 주장이 실제 점유자의 주거 보호보다 언제나 앞서는 것은 아니라는 취지입니다.
대법원은 피해자가 출입을 승낙했을 것이라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 계속 다투고 있는 소유권 관계를 보았을 때 그런 승낙을 추정할 수 없고, 사회상규에 맞는 행위라고 볼 수도 없다고 했습니다. 형법 제20조가 사회상규에 위배되지 않는 행위를 처벌하지 않는다고 정하더라도, 소유권을 주장한다는 사정만으로 그 요건을 충족하는 것은 아니었습니다(대법원 1989. 9. 12. 선고 89도889 판결 참조).
4. 두 사건을 가른 것
두 사건에서 중요한 차이는 임대인 또는 소유자라는 지위 자체가 아니었습니다. 점포 사건에는 관리자가 열쇠를 직접 맡겨 출입을 허용한 사정과 통상적인 출입 방법이 있었습니다. 주택 사건에서는 실제 점유자의 관리가 계속되고 있었고, 소유권을 둘러싼 다툼도 해결되지 않았습니다. 권리를 주장하는 일과 상대방이 출입을 허락하는 일은 같은 사실이 아니었습니다.
따라서 문을 열 수 있는 열쇠나 비밀번호를 알고 있다는 것만으로 판단해서는 안 됩니다. 언제, 누구에게, 무슨 목적으로 건네받았는지가 필요합니다. 집이 조용하고 불이 꺼져 있었다는 이유만으로 점유가 끝났다고 볼 수도 없습니다. 반대로 열쇠 반환과 인도 협의를 통해 실제로 공간을 넘겼다면 그 사정은 분명하게 확인해야 합니다.
또 점포에 관한 출입 승낙 판단을 사람이 거주하는 집에 그대로 옮겨서도 안 됩니다. 새 임차인을 구하기 위해 비워 둔 영업공간과 생활이 계속되는 주택은 용도와 출입 통제 방식이 다를 수 있습니다. 같은 열쇠를 사용했더라도 현장의 사정이 다른 만큼, 어느 사건에서 무죄 취지 판단이 있었다는 이유만으로 자신의 출입도 허용된다고 생각하기는 어렵습니다.
5. 출입 전후에 살펴야 할 자료
가. 점유가 끝났다는 근거를 구체적으로 확인합니다
짐이 남은 이유, 거주자와 마지막으로 연락한 내용, 열쇠 반환 여부를 함께 살펴야 합니다. 연락 두절과 인도 완료는 다릅니다. 세입자가 퇴거했다고 생각했다면 그 판단이 실제 합의에 근거했는지, 단지 추측이었는지도 구분해야 합니다.
나. 출입 동의의 경위와 범위를 정리합니다
집을 보여 주기 위한 동의였는지, 수리나 점검에 관한 동의였는지 확인합니다. 특정 날짜의 방문만 허락했는지 평소 관리까지 맡겼는지도 다를 수 있습니다. 문자와 통화 내용을 이어서 보면 열쇠를 건넨 사실만으로 알 수 없었던 경위가 드러납니다.
다. 출입과 물건 처리를 나누어 설명합니다
사용한 열쇠, 문을 여는 과정, 함께 간 사람, 안에서 한 행동을 시간순으로 정리해야 합니다. 물건을 옮기거나 버렸다면 품목과 보관 장소도 확인합니다. 출입죄를 다툴 사정이 있다는 이유로 다른 사람 물건의 처분 문제까지 생략해서는 안 됩니다.
라. 미납금 해결과 임의 출입을 분리합니다
월세와 건물 반환을 둘러싼 권리관계는 계약과 적법한 절차로 정리해야 합니다. 다툼이 커질수록 직접 문을 열거나 잠금장치를 바꾸려는 판단을 서두르기 쉽습니다. 반환을 요구할 권리와 현장에서 즉시 실행할 수 있는 행동을 나누어 검토하는 것이 좋습니다.
6. 맺음말
세입자가 보이지 않는다는 사실만으로 임대인의 자유로운 출입이 보장되지는 않습니다. 판례는 소유권 주장과 현실적인 점유·관리를 구별했고, 임차인의 열쇠 교부와 출입 승낙이 있었던 사건에서는 침입 여부를 다르게 보았습니다. 출입 전후의 구체적인 경위가 있어야 결론을 설명할 수 있습니다.
다만 출입에 관한 판단이 유리하더라도 물건 철거나 처분에 관한 책임은 남을 수 있습니다. 결국 실제 관리 상태, 출입 동의, 현장 행동을 함께 확인하는 것이 중요합니다. 주거침입 혐의로 조사를 앞두고 계시다면, 더킴로펌 대구주거침입전문변호사와 상담하시어 사건에 맞는 대응 전략을 세우시기 바랍니다.
